土地信託の仕組みとは？利用するメリット・デメリットや信託契約の流れについて解説

土地信託とは、所有する土地を信託会社や信託銀行に貸し出して、有効的に活用して収益を得る方法です。

仮に所有者自身で土地活用の方法を考えるとなれば、土地活用の基礎知識を身に着ける時間を確保しなければなりません。

しかし、土地活用に関する知識を持つ土地信託の専門会社や信託銀行に委託すれば、所有する土地の特色を活かした方法を持って有効活用してくれます。

しかし、土地信託の利用には相応のリスクとデメリットが付いてきます。

今回は、土地信託の仕組みと利用上のメリット・デメリットの解説に加えて、土地信託を始める流れ、委託するリスクについて紹介します。

土地信託とは

土地信託とは、土地の所有者が自分の土地を信託会社や信託銀行に託し、その土地の活用を任せる仕組みです。

この方法では、信託会社が土地を効率的に活用し、その結果生じる収益の一部を土地の所有者に配当金として支払います。

土地信託は土地の有効利用において大きなメリットをもたらし、土地所有者にとっては資金の調達や管理の手間がかからないという利点があります。

土地信託の仕組み

土地信託は、土地オーナーが自身の土地を信託会社に託し、その土地の管理や活用を委ねる仕組みです。

このプロセスにより、土地オーナーは信託受益権を得て、土地の利用から生じる収益の一部を受け取ることができます。

ここからは、土地信託の仕組みについて解説して行きます。

土地を信託会社に託して受益者になる

土地オーナーはまず、信託会社または信託銀行に相談し、土地を信託します。

信託会社は土地の収益性を評価し、条件が適合すれば土地信託を行います。

この過程で、土地の所有権は一時的に信託会社に移り、契約終了後にオーナーに返還されます。

土地オーナーは信託受益権を受け取り、信託契約に基づく配当金の受け取りが可能になります。

「賃貸型」と「処分型」の2つの方式

土地信託には大きく分けて「賃貸型」と「処分型」という二つの方式があります。

賃貸型は、契約期間が終了した後に土地が所有者に返還される方式で、土地に建物を建てて賃貸することで収益を得ます。

一方、処分型は土地を最終的に手放す方式で、土地の開発や分譲によって価値を高め、それを売却することで収益を上げます。

客付けから土地管理まで信託会社が一元管理してくれる

土地信託の契約後、信託会社は土地オーナーに代わって、建物の建設、入居者の募集、契約、及び土地の管理を一括して行います。

これにより、土地オーナーは経営や管理の手間から解放され、信託会社が土地の有効活用を図ります。

収入源は入居者が納める賃料が主

信託された土地上に建てられた建物からの賃料が主な収入源です。

入居者やテナントからの賃料は、信託会社が回収し、その賃料から信託会社の手数料や必要経費を差し引いた額が土地オーナーに配当されます。

必要経費と税金等を引いた額が配当金になる

配当金の計算では、収益から必要経費、税金、信託会社への手数料が差し引かれます。

手数料は一般的に収益の5〜20%程度で、これらを差し引いた額が最終的に土地オーナーに支払われる配当金となります。

契約完了後は建物と土地が所有者に返還される

契約終了後、賃貸型契約では建てられた建物と土地がオーナーに返還されます。

返還された土地や建物は、オーナーが自由に活用することが可能です。

また、両者間で合意があれば、契約の延長も選択できます。

処分型契約では、信託会社が土地を売却し、売却益から必要経費を差し引いた額が土地オーナーに支払われます。

土地信託を利用するメリット

土地信託が適している人は、相続対策を考えている人や、土地の活用に手間をかけたくない方に向いている方法です。

特に相続対策においては、相続の指定を行うことや土地の評価額を下げて節税することが可能です。

また、信託会社が資金調達や土地活用の選定、建物の運営などを行うため、土地所有者はこれらの手間から解放されます。

ここからは、土地信託の仕組みと絡めて、当方法を利用するメリットについて解説します。

専門知識が必要ない

まず、土地活用に関する専門知識が必要ありません。

信託会社がすべての土地活用の計画から運用、管理までを担当してくれるため、土地所有者は関連する手間や時間を省くことができます。

特に、不動産や土地活用に関する知識がない方や、忙しくて土地の管理に時間を割けない方にとっては、このメリットは非常に大きいでしょう。

自己資金が必要ない

また、土地信託では自己資金が必要ないという点も魅力的です。

一般的に、不動産への投資やアパート建設にはかなりの初期費用が必要ですが、土地信託を利用することで、これらの費用を信託会社が負担してくれます。

これにより、大きな資金負担なく土地を有効活用できるのです。

建物付きで土地が返還される

信託契約が終了すると、建物付きで土地が返還されるというのも大きなメリットです。

信託会社が土地上に建設した建物は、信託期間終了後に土地所有者のものになります。

これにより、土地所有者は建物の運営を引き継ぐことができ、更なる収益の可能性が広がります。

信託受益権の売買も可能

土地信託では、信託受益権の売買も可能です。

これにより、土地所有者は必要に応じて信託受益権を売却し、現金化することができます。

これは、突然の資金需要に対応するための柔軟な手段となり得ます。

相続対策になる

最後に、相続対策としての利点も挙げられます。

土地信託を通じて、相続時の財産分割をスムーズに行うことが可能です。

また、土地の評価額に基づく相続税を節税する効果も期待できます。

土地信託が持つデメリット

土地信託は、便利な土地活用方法ですが、いくつかのデメリットや注意すべき点があります。

これらを理解し、慎重に検討することが重要です。

配当金の受け取りが保証されない

土地信託では、配当金の受け取りが保証されていません。

信託会社が土地を運用して得た収益から、ローン返済、経費、税金を差し引いた後の残額が配当として支払われますが、収益が少ない、または経費が多い場合、配当が得られないリスクがあります。

このリスクは、特にローン返済中の初期段階に顕著になりがちです。

仲介手数料が発生する

土地信託の過程で信託会社に支払う信託報酬（仲介手数料）は、得られる収益の5～20%とされています。

この費用は、自身で土地運用を行う場合には発生しないため、手数料を支払う価値があるかどうかを慎重に検討する必要があります。

条件を満たしている必要がある

土地信託は、すべての土地に適用できるわけではありません。

信託契約は収益性の高い土地に限られるため、立地条件などにより信託会社が運用可能と判断しない土地では、土地信託を行うことができない場合があります。

家族信託でトラブルが起こり得る

家族信託の場合、親族間での合意が必要ですが、このプロセスが原因で家族間のトラブルが生じる可能性があります。

特に、相続人が複数いる場合、財産分配に関する不満や不公平感が問題となることがあります。

相続時に配当金を得られないリスクもある

相続対策として土地信託を考える際は、借入金の残高、建物の入居状況など、相続時の経済状況を十分に検討する必要があります。

収益が上がらない場合や、経費が収益を上回る場合、配当金が得られないリスクがあるため、信託会社の選定や事業計画の信頼性が重要になります。

土地信託が可能な土地の条件

土地信託は、プロに土地活用を委託して収益を得ていく方法です。

しかし、どのような土地でもこの方法が使えるというわけではありません。

ここでは、土地信託が行える土地の特徴を絡めて、利用上の条件を紹介します。

立地条件が良好な土地

賃貸需要が高い立地条件の良い場所は、土地信託の対象となりやすいです。

特に駅近や繁華街の近くの土地は、賃貸需要が安定し、家賃価格も高く保たれます。

こうした地域では、新築時だけでなく、築年数が経過しても家賃や入居率が維持されやすいのが特徴です。

賃貸需要が高い土地

大学や会社などの施設が近くにある地域も賃貸需要が高いとされます。

たとえば、駅から離れた場所でも、これらの施設が近くにあれば、学生や従業員のための賃貸需要が期待できます。

また、これらの施設の移転計画がある場合も、将来の賃貸需要が見込めるため土地信託の候補となります。

一定規模の面積がある土地

土地信託では、アパートやマンションなどの建築が前提になるため、一定規模の土地が必要になります。

目安としては60坪以上が望ましいですが、立地条件によってはこれより小さい土地でも信託が可能な場合があります。

土地活用をおこなう上で規制がない

アパートやマンションの建築が可能な土地であることが必要です。

工業専用地域や市街化調整区域、農地転用できない農地などでは、住宅や商業施設の建築が制限されています。

こうした土地では、アパート建設が困難であるため、土地信託の対象外となります。

 

土地信託の流れ

土地信託のプロセスは、信託会社との契約から始まり、最終的に土地や建物が元の所有者に戻るまでの一連の流れです。

以下、このプロセスを詳細に説明します。

Step 1: 信託会社を選んで契約する

土地信託を始めるには、まず信頼できる信託会社を選びます。信託銀行や専門の信託会社など、信託業務のノウハウや信用度を考慮して選びましょう。

信託会社が決まったら、土地の所有者と信託会社との間で信託契約を締結します。

Step 2: 信託受益権を取得する

契約締結に伴い、土地の所有権が一時的に信託会社に移ります。

土地の元所有者は信託受益権を取得し、信託会社が生み出す収益の一部を配当金として受け取る権利を得ます。

Step 3: 信託会社が運用

信託会社は土地にアパートやマンションを建て、これを運用して収益を上げます。

土地の元所有者は、信託会社に運用を一任するため、自身での手間はほとんどかかりません。

Step 4: 経費などが差し引かれた分が配当される

信託会社が得た収益から経費やローン返済、信託報酬などが差し引かれた後の残額が、土地の元所有者に配当金として支払われます。

Step 5: 契約が終了すると土地や建物などが戻ってくる

信託契約の期間が満了すると、信託された土地と、信託会社が建設した建物が元の所有者に返還されます。

土地の元所有者は返還された土地や建物を自由に活用することができます。

必要に応じて信託契約の更新も可能です。

土地信託を利用する際は仕組みを理解したうえで契約を交わそう

ここまで、土地信託の仕組みやリスク、利用上のメリット等について解説しました。

土地信託は、土地活用のプロに土地を貸し出して有効的に活用してもらって収益を得る方法です。

しかし、いかなる状況下にある土地でも使えることはなく、収益が見込めるかで委託の可否が決定します。

また収益が見込める土地であっても必ずしも、配当金が受け取れるという保証がありません。

土地信託の利用を考えている方は、相談という形から入って信託会社を訪ねてみることから始めてみましょう。