住宅を購入したいけど住宅ローン審査に通過できるか心配だという人はかなり多いです。
そんな人に評判なのがフラット35です。
フラット35は独自の基準で審査を行っていることもあって、一般的な金融機関の住宅ローンと比べて「審査基準が甘い」といわれています。
しかし、本当にフラット35の審査は甘いのでしょうか？
今回はフラット35について解説します。
フラット35の仕組みや特徴、審査が甘いといわれる理由、さらにはフラット35の口コミまで徹底的にリサーチしてみました。
住宅ローンの利用を検討している人はぜひ参考にしてください。
目次
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- 実質年率
- 4.5%～17.8%
- 限度額
- 1～500万円
- 審査時間
- 最短30分
- 融資時間
- 最短1時間
フラット35とは？
フラット35とはそもそもどのようなものなのでしょうか？
どんな金融機関が提供しているのでしょうか？
フラット35は数多くある住宅ローンの一つ
「住宅ローン」というと真っ先に「銀行」が思い浮かびますが、住宅ローンにもいろいろな種類があります。
そのうちの一つがフラット35です。
住宅ローンの種類は、公的融資と民間融資、そして協調融資の3つに大別されます。
- 公的融資 独立行政法人や自治体が扱う住宅ローン 財形住宅融資・自治体融資など
- 民間融資 民間金融機関が扱う住宅ローン 民間金融機関が独自で提供している住宅ローン
- 協調融資 複数の金融機関が提携して提供する住宅ローン フラット35など
※現在、自治体融資はほとんど行われていません
各金融機関と住宅金融支援機構が共同で提供する住宅ローン
フラット35は、民間の各金融機関と住宅金融支援機構が共同で提供しています。
住宅金融支援機構は、以前の住宅金融公庫の事業を受け継いで2007年に発足した独立行政法人。
そう聞けば、安心して利用できることが分かるでしょう。
住宅金融公庫は住宅ローンを直接申込者に融資していましたが、住宅金融支援機構は基本的に直接申込者に融資することはありません。
民間の金融機関が提供しやすいように住宅金融支援機構が陰からサポートする、という形式で長期固定金利の住宅ローンを提供しています。
フラット35の仕組み
民間金融機関と住宅金融支援機構によるフラット35とは、どのような仕組みで提供されているのでしょうか？
フラット35の主流は買取型
現在、住宅ローンの主流になっている「買取型」のフラット35は、以下のような仕組みになっています。
- 住宅購入希望者（申込者）がフラット35に申し込みをする
- フラット35を取り扱う民間金融機関が申込者に融資する
- 融資をした金融機関はローンの債権を住宅金融支援機構に譲渡する
- 住宅金融支援機構は住宅ローン債権を証券化する
- 投資家が証券化された住宅ローン債権を購入し、代金を機構に支払う
- 機構が金融機関に住宅ローン債権の買い取り代金を支払う
民間の金融機関は、長期固定金利の住宅ローンを融資するのが難しいです。
なぜかというと、固定金利だとずっと金利が変わらないため、金利が上昇すると金融機関が本来得られるはずだった収益が見込めなくなるリスクがあるからです。
住宅金融支援機構と提携して住宅ローンとして融資をすれば、機構が債権を買い取ってくれてリスクが軽減されるから、長期固定金利で融資できるのです。
フラット35には保証型もある
フラット35には「買取型」の他に「保証型」もあります。
その仕組みを買取型と比較してみましょう。
フラット35（買取型）
商品を提供する窓口は各金融機関ですが、実際にお金を融資しているのは住宅金融支援機構です。
そのため、銀行が買取型のフラット35を提供する場合は、住宅金融支援機構が定めた内容（金利）で商品を提供します。
フラット35（保証型）
金融機関は住宅金融支援機構に一定の保証料を払い、保証会社になってもらいます。
もし契約者が返済できなくなったら、住宅金融支援機構が契約者に代わって金融機関に返済をします。
商品を提供するのは金融機関なので、金融機関が内容（金利）を自由に決定できるのです。
金融機関自身で柔軟に商品を設計できるということで、最近では保証型のフラット35も少しずつ増えてきてはいますが、取扱金融機関はまだ10社程度と少ないです。
フラット35の特徴
フラット35の仕組みについてある程理解を深めたら、次はフラット35にどのような特徴があるか見ていきましょう。
フラット35の金利タイプは固定金利のみ
住宅ローンにはさまざまな金利タイプがあります。
同じ金融機関の住宅ローンでも、金利タイプによって総返済額が大きく変化する場合もあるのです。
【金利タイプ 特徴】
- 全期間固定金利型 借入期間中の金利が固定される
- 毎月の返済額や総返済額が借入時に確定するので、返済計画が立てやすい
- 固定金利期間選択型 ローン借入時から一定期間は契約時の金利が適用され、その後は固定金利か変動金利の
- いずれかの金利タイプを選択できる
- 一定期間後に大幅に金利が上昇して返済額が大きくなることもある
- 変動金利型 ローン借入時に適用される金利は年に2回見直しされる
- 金利変動の影響を受けやすい
- 返済額の見直しは5年に1度行われるケースが多い
- 大幅に金利が上昇すると総返済額が大きく膨らむ
フラット35の金利タイプは、全期間固定金利型です。
これは、どの金融機関のフラット35を利用しても同じです。
毎月の返済額がずっと変わらないので、返済計画が立てやすく家計管理しやすいという特徴があります。
フラット35は、長期間の住宅ローンを組みたい人にはうってつけの住宅ローンだといえるでしょう。
一般的な住宅ローンと比べて審査基準が緩やか
民間金融機関の住宅ローン審査は、勤務形態や勤続年数などの審査基準が金融機関ごとに定められており、収入の安定性など申込者自身の返済能力が厳しくチェックされます。
フラット35は、住宅そのものの価値に重点を置いて審査を行っているので、「適合証明書」を取得する必要があるものの、申込者の勤務形態や勤続年数については問われません。
フラット35の審査が甘いというのは、審査基準が一般的な住宅ローンと異なるところからそうわれるのでしょう。
保証料・繰上返済手数料は不要
金融機関の住宅ローンを利用する際には、指定された保証会社に保証料を支払います。
これは、ローンの返済ができなくなってしまった時に、代わりに金融機関に返済してもらうためです。
一方、フラット35は住宅ローン債権を証券化して投資家に販売しています。
投資家が証券を購入した代金をローンの原資としているので、保証会社を立てる必要がなく保証料も不要です。
また、一般的な金融機関の住宅ローンでは、繰り上げ返済をする場合には一定の繰り上げ返済手数料が必要です。
フラット35ではこの繰上返済手数料も不要です。
団体信用生命保険への加入は任意
団体信用生命保険は、住宅ローン返済中に契約者が死亡したり高度障害状態になってしまったりした場合に、ローン残債を返済してもらえる住宅ローン専用の保険です。
団体信用生命保険への加入が、住宅ローンの借り入れ条件になっていることも多いです。
ただ、団体信用生命保険は生命保険の一種ですから、加入する際には健康告知が必要で、健康状態に不安があると加入できないケースもあります。
フラット35は、団体信用生命保険に加入しなくても利用できます。
何らかの理由があって団体信用生命保険に加入できない人や加入したくない人には、フラット35は非常にありがたい住宅ローンといえるでしょう。
フラット35の利用条件
フラット35は、どのような条件を満たせば利用できるのでしょうか？
申込者、資金使途、返済それぞれの面から見ていきましょう。
申込者に関する条件
- 申込時年齢70歳未満、完済時年齢80歳未満の人（親子リレー返済を利用する場合は申込時年齢が70歳以上でも申し込み可）
- 日本国籍の人
フラット35の借入期間は15年以上35年以下です。
ただし、
- 80歳－申込時の年齢
- 35年
のいずれか短い年数が借入期間の上限となります。
例えば、返済開始時に45歳の人は35年ローンを組めますが、返済開始時に60歳の人は20年未満でローンを組まなければなりません。
また、申込者本人が60歳以上なら、借入期間は10年以上から設定できます。
フラット35は日本国籍を有する人が利用できるとしていますが、外国籍であっても永住許可を受けているか特別永住者であれば申し込み可能です。
資金使途に関する条件
フラット35は、申込者本人、または申込者の親族が済むための
- 新築住宅の建築資金
- 新築住宅の購入資金
- 中古住宅の購入資金
に利用できます。
借入金額が購入価格の9割を超えると適用金利が高くなりますので、注意が必要です。
また、賃貸住宅を建築・購入する場合はフラット35は利用できません。
融資対象となる建物の条件は以下の通りです。
- 住宅金融支援機構が定めた技術基準に適合する住宅
- 住宅の床面積が以下の条件に適合する住宅
- 一戸建て、連続建て、重ね建て 70平方メートル以上
- 共同建て 30平方メートル以上
- 連続建て…2個以上の住宅を共用の壁で連結して建てた住宅。テラスハウスなど
- 重ね建て…2戸以上の住宅を上下に重ねて建てた住宅。二世帯住宅など
- 共同建て…2個以上の住宅が廊下や階段などを共用する立て方の住宅。マンションなど
また、店舗付き住宅などの併用住宅の場合は、居住部分が床面積の半分以上を占めている必要があります。
返済に関する条件
- 返済比率が基準以下であること
- 返済方法は元利均等払いと元金均等払いのいずれかを選択
- 6ヶ月ごとのボーナス払い併用も可（借入金額の40％以内）
フラット35の審査で特に重要なのが、返済比率です。
返済比率とは、年収に占めるすべてのローンの年間返済額の割合を指します。
ローンの返済額には、住宅ローンの他、マイカーローンや教育ローン、消費者金融からの借り入れなど、すべて含める必要があります。
年収 返済比率
- 400万円未満 30％以下
- 400万円以上 35％以下
※年収は手取りではなく課税所得、額面所得で計算します
申込者本人の収入だけでは希望金額を借りられない場合は、配偶者や親や子など、もう一人の収入を合算して審査に申し込むことも可能です。
フラット35の審査はなぜ審査が甘い？
フラット35は、審査基準が緩やかで審査も甘いといわれます。
なぜ審査が甘いのか、その理由について考えてみます。
金融機関の貸し倒れリスクが低い
フラット35は多くの民間金融機関が取り扱っています。
しかし、金融機関が直接申込者に融資している商品ではありません。
金融機関はあくまでもフラット35を販売する窓口、というたてつけになっています。
フラット35は実質的に住宅金融支援機構が販売しているので、金融機関にとっては非常にリスクが低い商品です。
ですから、金融機関が審査基準をそれほど厳しくする必要がありません。
年収制限を設けていない
フラット35の審査が甘いといわれるのには、年収制限が設けられていないことも関係しています。
年収がそれほど多くなくても審査に通過できる可能性があるのです。
ただし、年収に対して融資可能な金額の目安は設けられているので、借入希望額が高すぎると審査に通過できないこともあります。
フラット35では返済比率の基準を設けており、借入可能金額はその基準に従って決定されるのです。
【年収 返済比率】
- 400万円未満 30％以下
- 400万円以上 35％以下
【年収 借入可能金額】
- 300万円 年間返済額90万円まで
- 400万円 年間返済額140万円まで
- 500万円 年間返済額175万円まで
借入可能金額は、利息も含めた金額です。
年収300万円の人がフラット35で金利2％の35年ローンを組むとしたら、借入可能金額は2,200万円程度となります。
また、年収400万円の人が金利2％の5年ローンを組むのなら、借入可能金額は3500万円程です。
勤続年数の制限を設けていない
フラット35は、申込者の勤続年数の条件も定められていません。
これも金融機関の住宅ローンと大きく異なる点だといえるでしょう。
金融機関の住宅ローンの審査では、申込者の勤続年数で収入の安定性をはかるケースが多いですから、転職などで勤続年数が短いと審査に不利になることもあります。
ところが、フラット35の審査では、勤務先から一度でも給料をもらっていればその金額で年収計算をしてもらえます。
審査で特に問題がなければ、働き始めたばかりでも融資を受けられる可能性もあるのです。
フラット35の審査に落ちるケース
フラット35の審査は甘いといわれますが、誰が申し込んでも必ず融資してもらえるほど甘いわけではありません。
フラット35の審査に通過できないケースについて考えてみましょう。
個人信用情報に問題がある
ローンやクレジットの返済で長期延滞や債務整理などのトラブルを起こすと、その事実が事故情報として一定期間（信用情報機関によって5年間～10年間）信用情報に登録され続けます。
いわゆる「ブラックリスト入り」の状態です。
ブラックリスト入りしている間は「契約通りに返済できない人」と判断されてしまうので、どのローン審査にも通過できません。
もちろん、フラット35の審査にも通過できません。
この場合は、信用情報から事故情報が削除されてから申し込みをしてください。
また、ブラックリスト入りするほどのトラブルをおこしていなくても、直近で返済遅れをしたことがあると、フラット35の審査に通過しにくくなります。
日ごろから返済期日はしっかり守るよう、注意しておきましょう。
年収に対して返済比率が高い
フラット35の審査では申込者の属性をそれほど重視していないため、審査が緩やか、甘いといわれます。
しかし、その代わりに返済比率を非常に重視しています。
年収に対する年間の返済金額がフラット35の審査基準を超えている場合は、審査に通過できない可能性が高いです。
先にも解説しましたが、年間の返済金額とは、購入する住宅の返済額だけではないので注意が必要です。
- クレジットカードのリボ払い
- キャッシング
- 奨学金の返済
- マイカーローンなど各種ローンの返済
- スマホの端末の分割払い
など、全ての返済額の合計で計算します。
住宅が審査基準を満たしていない
一般的な住宅ローンの審査では、申込者に返済能力があるかどうかという点を重視しています。
一方、フラット35の審査では、申込者の返済能力よりも、住宅が高品質あるいは環境に優しいかどうかという点を重視しています。
そのため、購入予定の住宅が、住宅金融支援機構の定める基準を満たしていない場合はフラット35の審査には通過できません。
中古物件では基準を満たしていないこともあるので、注意が必要です。
審査の甘いフラット35！おすすめの金融機関は？
人気が高くておすすめのフラット35をご紹介します。
全て、新規借り入れ、借入金額9割以下、団信ありのケースで比較しています。
（金利は2020年6月現在）
楽天銀行「フラット35」
金利：返済期間15年～20年 1.22％
金利：返済期間21年～35年 1.29％
事務手数料/最低事務手数料 1.10％/110,000円
- 金利、手数料とも業界最低水準
- フラット35の契約で、楽天銀行のハッピープログラムのステージが1段階アップ！
手数料の安さには定評があります。
とにかくお得なフラット35を利用したいなら楽天銀行がおすすめです。
ARUHI「フラット35」
金利：返済期間15年～20年 1.22％
金利：返済期間21年～35年 1.29％
事務手数料/最低事務手数料 2.2％/220,000円
- 9年連続でフラット35のシェア№1！
- 自己資金を借入金額の2割以上用意できれば、さらに低金利の「スーパーフラット」を利用可能
- 全国に150以上の拠点があり、土日もサポートを受けられる
住宅ローンの審査を受けるにあたり、対面でしっかり相談したい人には心強いですね。
住信SBIネット銀行「フラット35」
金利：返済期間15年～20年 1.22％
金利：返済期間21年～35年 1.29％
事務手数料/最低事務手数料 1.1％/110,000円
- 事務手数料に借り入れ金額の0.55%相当の金額を上乗せすれば、全ての病気やケガをカバーできる「全疾病保障」に加入可能
- 「ミスターパッケージローン」の利用でフルローンがお得に！
「全疾病保証」に加入すると、病気やケガで働けなくなった場合は月々の返済が0円に、病気やけがで働けない状態が一定期間続いた場合にはローンの残高が0円になります。
フラット35 は、借入金額が物件価格の9割を超えると金利が高くなります。
そこで住信SBIネット銀行が提供しているのが「ミスターパッケージローン」です。
ミスターパッケージローンで物件価格の残り1割を借り入れれば、9割を超える借り入れをする場合よりも低金利でフラット35を利用できます。
イオン銀行「フラット35」
イオン銀行のフラット35は、事務手数料のタイプによって事務手数料と適用金利が異なります。
【Aタイプ：定率】
金利：返済期間15年～20年 1.22％
金利：返済期間21年～35年 1.29％
事務手数料/最低事務手数料 1.87％
【Bタイプ：定額】
金利：返済期間15年～20年 1.42％
金利：返済期間21年～35年 1.49％
事務手数料/最低事務手数料 55,000円
- 買い物ついでに気軽にフラット35の相談ができる！
- フラット35の契約で、イオングループでも買い物がいつでも5%オフ
イオン銀行の店舗は全国のイオンショッピングセンター内にあり、土日でも21：00まで営業していますので、買い物ついでに気軽に相談できます。
日本住宅ローン「MCJフラット35」
日本住宅ローン「MCJフラット35」も、2種類の金利タイプが用意されています。
【標準タイプ】
金利：返済期間21年～35年 1.45％
事務手数料/最低事務手数料 44,000円
【特約スーパーまいど】
金利：返済期間21年～35年 1.29％
事務手数料/最低事務手数料 1.562％
- ハウスメーカーとの提携ローンなので安心！
- 2種類の金利から選べる
日本住宅ローンは、積水ハウス、大和ハウス工業、住友林業、日立キャピタルの4大ハウスメーカーの共同出資なので、非常に信頼度が高いです。
フラット35の審査に関する口コミ
フラット35に関する口コミを集めました。
フラット35の利用を検討している人はぜひ参考にしてください！
楽天銀行「フラット35」の口コミ
楽天銀行「フラット35」については、金利や手数料の安さに満足しているとの声が非常に多かったです。
手数料の安さが魅力
住宅販売会社ですすめられたフラット35を利用しようと思ったのですが、色々調べてみたら、楽天銀行の方が金利や手数料がはるかに安いことがわかりました。
楽天銀行で口座開設をして引き落とし口座に指定する必要はありますが、それだけで何十万円も節約できるのですから、大したことはありません。
結果的に、かなり低い金利で固定できたので満足しています。やっぱり、なんでも業者任せにするのではなく、自分で調べることが大事ですね。
これで対面サービスがあれば最高
金利も低いし、決済口座を楽天銀行に指定すれば手数料がかなり抑えられる点が魅力で、最終的に楽天銀行フラット35に決めました。
そのこと自体には何の不満もありません。
ただ、楽天銀行はネット銀行なので申し込みから契約まで対面のサービスが一切ないんですよ。
手続き中に、じっくり相談できる仕組みがあればなあ、と不安に感じた場面は確かにありました。
あと、ワイド団信の取扱がないので、健康に不安がある人だと利用しにくいかもしれないですね。
ARUHI「フラット35」の口コミ
迅速な審査が利用の決め手になったとの意見が多く見られたのが、ARUHI「フラット35」です。
店舗で相談できるのが心強い
実は、先に申し込みをしていたメガバンクのフラット35は、事前審査で落とされてしまって…。
その後、知人にARUHIなら審査に通りやすいと聞いたので申し込みをしたら、審査に通りました。
良かったのは、店舗で相談できたことです。
住宅ローンのような大きな借金の手続きをネットだけで済ませるのは、さすがに不安ですからね。
担当者さんが親身になって対応してくれ、審査もスムーズに進みました。
あとで調べてみたら、ARUHIフラット35は取扱シェアがここ何年もナンバー1だとか。
でも、それも納得です。
とにかく審査スピードが早い
購入する住宅の契約日が近づいていたので、できるだけ早く融資してもらえるところということでARUHIに申し込みました。
ARUHIは審査が早いとは聞いていましたが、本当に1週間くらいで事前審査＋本審査両方とも完了しましたよ。
時間をかけて探せばもっと手数料の安いところもあったと思うけど、とにかくあの時は急いでいたので、自分にとってはこの選択がベストだった。
審査を急いでいる人にはARUHIフラット35がおすすめですね。
住信SBIネット銀行「フラット35」の口コミ
住信SBIネット銀行「フラット35」は、付帯サービスを重視する人に支持されています。
自分が必要としているサービスで一安心
フラット35のランキングを見て、住信SBIネット銀行、アルヒ、楽天銀行辺りがよさそうということが分かりました。
調べてみたところ、どこのフラット35で借りても金利が大幅に変わるわけではなさそうでしたから、全疾病保障がある住信SBIネット銀行に決めました。
自営業なので、もし病気で倒れてしまったらローンの返済が真っ先に重くのしかかってきますから…。
借入金額の0.5％が事務手数料に上乗せされるけど、とりあえずこれで少しは安心できます。
繰上返済手数料が無料なのがありがたい
仕事が忙しいので、来店なしですべての手続きが完了するネット銀行のフラット35を探していました。
その中でも金利や手数料が安かった住信SBIネット銀行で申し込みをして、無事審査に通過できました。
予想していたより審査に時間がかかったのでドキドキしましたが、審査の手続き自体はそれほど難しくありません。
できるだけ繰り上げ返済するつもりでいるので、何度でも無料で繰り上げ返済できる点がありがたいですね。
低金利のうちに借りられたので、満足しています。
おわりに
一般的な金融機関の住宅ローンと比べて、フラット35は審査基準が緩やかです。
ですから、住宅ローンの審査に不安があるのならフラット35に申し込むことをおすすめします。
ですが、フラット35はどんな人でも審査に通過できるわけではありません。
フラット35の審査が甘いのではなく、フラット35の審査基準が一般的な金融機関の住宅ローンのそれとは大きく異なるのだということをよく理解したうえで申し込みをしてください。
