フラット35の評判とは？メリット・デメリットを解説

住宅ローンを組むにあたって変動金利にするか、フラット35にするかで迷っている方もいるでしょう。

フラット35は、全期間固定金利の住宅ローンであり、金利が固定されています。

金利上昇によりローン総額が増えるというリスクを軽減できる金利タイプです。

【フラット３５】は、民間金融機関と住宅金融支援機構が提携して提供する最長35年の全期間固定金利の住宅ローンです。資金の受取時に返済終了までの借入金利と返済額が確定するため、長期にわたるライフプランが立てやすくなります。

引用元：【フラット３５】「借入れをご検討の方」

そこで今回はフラット35のメリット・デメリットを紹介します。

ぜひ参考にしてみてください。

フラット35とは

フラット35は金融機関と住宅金融支援機構と提携する「全期間固定金利型住宅ローン」です。

住宅購入だけではなく新築やリフォームに利用できるほか、最大35年の超長期のローンを組めるといった魅力があります。

フラット35は独立行政法人が運営しているのでその点も安心できるポイント。

保証人や保証金不要なので、現在さまざまな人が利用しているローンです。

フラット35のデメリット

フラット35は固定金利が売りとなっていますが、一部では「やめておいたほうがいい」といった評判もありました。

そこでここでは、フラット35のデメリットについていくつかご紹介します。

金利が高め

フラット35は全期間固定金利なり、変動金利よりも高い設定となっているのがデメリットです。

一般的に不動産関連の金利が下がっている状況だと、変動金利を選んでいる人のほうが返済額が少なくなるといわれています。

しかし全期間固定金利には通年の統一された返済額で計画的な返済ができることや、変動金利よりも市場変動に左右されないといったメリットもあります。

市場がどうなるかは誰も予想できないため、人によってはメリットにもデメリットにもなりえます。

頭金の用意ができなければ金利は高くなる

フラット35は頭金なしでローン組むこともできますが、頭金なしの場合だと通常の金利よりも高くなります。

フラット35の金利は融資率に依存し、融資率が9割以下もしくは9割超のいずれかで異なります。

頭金なしだと長期の返済期間ほど金利が支払い総額に影響するため、できるだけ頭金を用意することがおすすめです。

融資金額の1割を頭金として用意することで金利の軽減が期待できるでしょう。

物件によっては審査に落ちる可能性がある

フラット35は民間の住宅ローンとは異なり、融資対象の物件に対する明確な基準があります。

したがって収入や職業に問題がない人であっても、物件自体がフラット35の基準を満たしていないと審査に落ちる可能性があります。

フラット35を利用するには、下記の条件を満たしていることを証明するための「適合証明書」の取得が必須となっていますので避けられません。

ちなみにフラット35の審査基準は以下の通りとなります。

項目	条件詳細
借入者	申し込み時に70歳未満である人・日本国籍の人または永住許可を得ている人や特別永住者 ローンの返済率負担が、年収400万円未満の場合30%以下、年収400万円以上の場合35%以下
対象住宅	住宅金融支援機構の技術基準に適合する新築または中古住宅 床面積が一戸建て70㎡、マンションの場合は30㎡以上・住宅金融支援機構が定めた技術基準に適合している 購入金額(建築金額)が消費税を含め1億円以下の新築・中古住宅
借入可能金額	100万円以上8,000万円以下 購入額(建設費)の90%以内(フラット35の場合は、購入額10%相当の頭金が必要)
借入期間	15年以上、最長35年(年齢が60歳未満の場合)・60歳以上の申込者または連帯債務者の場合は、10年以内 収入合算者が50%以上を超える場合は、本人もしくは収入合算者どちらか年齢が高い方が適用される
借入金利	全固定金利の金利は金融機関や融資率(9割以下もしくは9割超)により異なる 借入期間(20年以下もしくは21年以上によって異なる)
返済方法	元利均等毎月払いか元金均等毎月払い 半年に1回のボーナス払いも可(借入金額40%以内で1万円単位)
担保	住宅と敷地に抵当権を設定
団体信用生命保険	任意
保証料・保証人	不要

フラット35の審査とは？落ちる人の特徴についても解説

繰り上げ返済時の最低金額が高め

フラット35の繰り上げ返済時の最低金額はインターネット返済で10万円、窓口返済で100万円となっており民間の住宅ローンを比較しても高めに設定されています。

ちなみに民間の住宅ローンの場合、インターネット返済で1万円から、窓口返済だと50万円からとなっています。

とくに窓口での最低繰り上げ返済額は100万円以上と高額になるため、返済を早く終わらせたい方や利息を抑えたい方にとってはデメリットといえるでしょう。

「フラット35S」だと借り換えは利用できない

「フラット35S」とは、特定の住宅性能基準を満たす住宅購入者を対象に、はじめの5年または10年間で金利を▲0.25%引き下げられる制度のことを指します。

新規借入者には魅力的ではありますが、借り換えの場合は利用ができないので注意が必要です。

もし借り換えを検討しているのであれば、通常のフラット35の金利で返済額のシミュレーションをおこなうほうがいいでしょう。

フラット35のメリット

フラット35は金利が高いといったデメリットがありますが、一方でメリットもあります。

ここでは、フラット35のメリットについていくつかご紹介します。

サポートが充実している

フラット35は住宅支援機構として、サポートが充実しているといったメリットがあります。

万が一予期せぬトラブルでローン返済が難しくなった場合でも、事情に応じた柔軟な返済方法を提案してくれます。

フラット35では最大35年の返済期間中ならサポート受けられるので、長期のローンでも安心して進めることができるでしょう。

固定金利なので計画的な返済ができる

フラット35は先にも述べたようにローンの組み始めから完済までずっと固定金利なので、市場の影響を受けずに計画的な返済ができます。

将来の変化に備えて計画的にローンを組むことができるのはかなりのメリットだと言えるでしょう。

ただし固定金利は市場金利が低下しても返済額は減少しないデメリットがあるので注意が必要です。

「金利が上がると返済できないかも」と不安な方はフラット35がおすすめです。

個人事業主や転職直後でも利用できる

フラット35の審査基準では勤続年数の制限がなく、勤務先についても厳しく見られることはありません。

したがって通常だと住宅ローン審査に通りづらい傾向がる個人事業主や転職直後の人でも利用できる可能性が高いです。

またフラット35は保証人がいない人でもローンを組むことができるのもうれしいポイントです。

団体信用生命保険が利用できる

住宅ローンやフラット35を組む際は団体信用生命保険(団信)への加入が必須となります。

フラット35は新機構団信を基本プランとして、「夫婦連生団信のデュエット」「新3大疾病付機構団信」などが用意されています。

自分の健康状態や置かれている状況によって利用する団信プランなどが自由に選べるのはメリットだといえるでしょう。

失敗しないフラット35の選び方のコツ

フラット35にはメリット・デメリットがさまざまあるため、金融機関選びが重要となります。

そこでここでは、フラット35で失敗しないための金融機関の選び方についてご紹介します。

「初期費用」「毎月の返済額」で優先順位を決める

フラット35には大きく「買取型」と「保証型」の2つに分けられ、以下のような違いがあります。

買取型	金融機関によっては事務手数料が安いところがある 保証型より適用金利が高め どの金融機関でも適用金利が同じ
保障型	買取型よりも事務手数料が高め 買取型よりも適用金利が低め 金融機関によって適用金利が異なる

一般的に「買取型」だと住宅ローン借入時の初期費用が少なく、「保証型」のほうは月雨季の返済額や総返済額が抑えられるとされています。

したがって初期費用を抑えたい方なら「買取型」のフラット35から事務手数料が安い金融機関を比較し、月々の返済額を抑えたいのなら「保証型」のフラット35から金利の低さで比べてみるのがおすすめです。

返済額をあらかじめシミュレーションしておく

フラット35を利用する前にはあらかじめシミュレーションを行うことが大事です。

なぜならフラット35は固定金利なので、シミュレーションで算出された金額のまま完済まで支払い続けることになるからです。

シミュレーションの際は以下の項目をみておくといいでしょう。

• 無理のない返済金額か
• 夫婦の場合、片方しか収入がなくても支払えるか
• 定年までに完済できる返済計画かどうか

費用以外のスペックでも比較しておく

フラット35を利用する際は費用以外のスペックでも比較しておくことをおすすめします。

具体的には金融機関によっては独自のサービスを付帯していることもるためチェックしておくといいでしょう。

たとえば住信SBIネット銀行の「フラット35（保証型）」では通常の新機構団体信用生命保険のほかに、「全疾病保障」と呼ばれるすべての病気やケガを対象に働けなくなった時に返済が保証される制度を設けています。

フラット35を取り扱うおすすめの金融機関

ここでは、フラット35を取り扱うおすすめの金融機関についてご紹介します。

ARUHIスーパーフラット

ARUHIスーパーフラット9	年1.810％（6年目以降）
ARUHIスーパーフラット8	年1.690％（6年目以降）
ARUHIスーパーフラット7	年1.680％（6年目以降）
ARUHIスーパーフラット6	年1.670％（6年目以降）

ARUHIは住宅ローン専門の金融機関です。

「ARUHIスーパーフラット」は頭金の割合により適用金利が割り引かれる特典があります。

買取型のフラット35より低い金利で、転職後でも勤続年数に制限がないため比較的審査がスムーズだといわれています。

また自己資金10%で従来のフラット35よりも低金利で融資もできます。

審査スピードも即日事前審査・本審査も最短３営業日で終了するためできるだけ早くの審査結果が知りたいといった方におすすめです。

住信SBIネット銀行「フラット35（保証型）」

フラット35（保証型） ※お借入割合80％以下	年1.75%（6年目以降）
フラット35（保証型） ※お借入割合90％以下	年1.81%（6年目以降）
フラット35（保証型）	年1.75％（金利引下げ期間終了後）

住信SBIネット銀行でもフラット35を取り扱っており、低金利か津充実した団信保障が魅力となっています。

なかでも住信SBIネット銀行の「スゴ団信」では全疾病保障と40歳未満なら3大疾病50%保障が無料でついてきます。

フラット35は審査に通りやすい住宅ローン！

今回はフラット35のメリット・デメリットについてご紹介してきました。

フラット35は金融機関が実施している住宅ローンの中では審査に通りやすいのでおすすめです。

信用情報に傷がついている場合は難しいですが、フラット35であれば転職直後の人でも審査に通過する可能性が高め。

したがって、「審査に通るか不安」といった方はフラット35を検討してみるといいでしょう。

しかしフラット35にはメリットもあればデメリットもあります。

自分に合った金融機関を見つけて利用してみましょう。